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Nuove disposizioni per il recupero dei sottotetti a fini abitativi

Con legge 23 dicembre 2019, n. 51, pubblicata sul BUR n. 150, del 27 dicembre 2019, destinata ad entrare in vigore l’11 gennaio 2020, la Regione Veneto ha aggiornato la disciplina del recupero dei sottotetti a fini abitativi, fin qui contenuta nella L.R. 6 aprile 1999, n. 12, che contestualmente viene abrogata (art. 6).

  1. – Definizione (art. 1)

Con il termine “sottotetto” la L.R. 51/2019 indica “il volume sovrastante l’ultimo piano degli edifici destinati in tutto o in parte a residenza”

  1. – Condizioni per il recupero del sottotetto (art. 2, commi 1 e 2)

Premesso che i sottotetti recuperabili a fini abitativi sono quelli legittimamente realizzati alla data del 6 aprile 2019 (entrata in vigore della L.R. 14/2019 “Veneto 2050”: cfr. notizia VI29314, del 27.05.2019) e che è demandato al regolamento edilizio comunale determinare le condizioni ed i limiti di tale recupero, la legge prescrive in ogni caso:

  1. a) l’altezza utile media di 2,40 metri per i locali adibiti ad abitazione (2,20 per i Comuni montani) e di 2,20 metri per i locali adibiti a servizi (corridoi, disimpegni, ripostigli, bagni, ecc.).

Fin qui la norma riprende quanto già stabiliva la L.R. 12/1999, mentre se ne discosta laddove stabilisce la modalità di calcolo dell’altezza utile media, frutto del rapporto tra il volume utile della parte di sottotetto di altezza superiore a 1,60 metri (in precedenza era 1,80), ovvero 1,40 per i Comune montani (in precedenza era 1,60) e la relativa superficie utile.

Innovative sono anche le precisazioni per cui

– gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi (1,60 metri, ovvero 1,40 per i Comuni montani) “devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne può essere consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba o ripostiglio”

– nei locali con soffitto a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo, con una tolleranza fino al 5%;

  1. b) il rapporto illuminante maggiore o uguale a 1/16 (come nella L.R. 12/1999), a prescindere che abbia o meno origine dalla falda;
  2. c) la realizzazione di idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici, che debbono rispettare le prescrizioni tecniche del D. Lgs. 192/2005 (si ricade, verosimilmente, nell’ipotesi considerata dall’art. 3, comma 2, lett. c, di quest’ultimo provvedimento, per la quale è prevista un’applicazione limitata al rispetto di specifici parametri, livelli prestazionali e prescrizioni, non configurandosi una fattispecie di “ristrutturazione importante” di cui all’art. 2, comma 1, lett. 1-vicies quater del D. Lgs. 192/2005 e del punto 1.4 dell’Allegato 1 “Criteri generali e requisiti delle prestazioni energetiche degli edifici” al D.M. 26 giugno 2015 “Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici”)
  3. d) il legame necessario tra il sottotetto oggetto di recupero ed una sottostante unità abitativa esistente;

e)l’immodificabilità della sagoma dell’edificio esistente, delle altezze di colmo e di gronda, nonché delle linee di pendenza delle falde, salva la sola ipotesi di inspessimento verso l’esterno delle falde di copertura per garantire i requisiti di rendimento energetico di cui alla precedente lett. c).

  1. – Limiti di applicazione della nuova disciplina (art. 2, commi 3 e 4)

Spetta al regolamento comunale disporre:

(eventuali) condizioni e limiti ulteriori rispetto a quelli indicati dalla legge nei primi due commi dell’art. 2

l’eventuale esclusione di determinate tipologie edilizia oltre agli edifici soggetti a tutela a norma dello strumento urbanistico comunale ed a quelli tutelati dalla Parte seconda del D. Lgs. 42/2004 in quanto “beni culturali”

l’eventuale esclusione di edifici in virtù della relativa collocazione in specifiche parti del territorio comunale

l’individuazione di ambiti del territorio comunale nelle quali l’obbligo di reperire spazi per parcheggi pertinenziali in rapporto con la superficie dei sottotetti recuperati a fini abitativi può essere assolto mediante “monetizzazione”

  1. – Titolo abilitativo (art. 3, commi 1 e 2)

L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi è classificato “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del DPR 380/2001 ed è soggetto a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all’art. 22 dello stesso Testo unico dell’edilizia.

  1. – Contributo di costruzione (art. 3, commi 2, e 3)

L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi comporta la corresponsione di un contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione + costo di costruzione) calcolato sulla volumetria resa abitabile, facendo applicazione delle tariffe vigenti per la nuova costruzione.

  1. – Reperimento degli spazi per parcheggi pertinenziali (art. 3, comma 4 e art. 2, comma 4)

Il reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali in misura non inferiore a mq. 1 per ogni 10 mc. di costruzione soggetta a ristrutturazione è obbligatorio, salvi i casi nei quali il regolamento edilizio ne consente la “monetizzazione”.

  1. – Adeguamento degli strumenti urbanistici comunali (art. 4)

La norma in rubrica fissa in 120 giorni dall’entrata in vigore della L.R. 51/2019 (cioè nel 10 maggio 2020) il termine per l’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali alla nuova disciplina sul recupero dei sottotetti a fini abitativi.

Il riferimento agli strumenti urbanistici comunali desta qualche perplessità, visto che l’art. 2 della legge regionale demanda al regolamento edilizio, che non costituisce più uno degli elementi costitutivi del Piano regolatore comunale, il compito di dettare eventuali ulteriori condizioni e limiti al recupero dei sottotetti rispetto a quelli fissati dalla L.R. 51/2019.

  1. – Rapporto tra recupero dei sottotetti a fini abitativi ed interventi di ampliamento e di sostituzione edilizia di cui alla legge regionale 14/2019 “Veneto 2050) (art 5, commi 2 e 3)

Il comma 2 dell’art. 5 aggiorna il rinvio alla L.R. 12/1999, contenuto nell’art. 6, comma 7, della L.R. 14/2019, che, quindi, attualmente dispone “Nei limiti dell’ampliamento di cui ai commi 1, 3, 4, 5 e 6 è da computare l’eventuale recupero dei sottotetti esistenti aventi le caratteristiche di alle lettere a) e b) del comma 1, dell’articolo 2, della legge regionale 23 dicembre 2019, n. 51 “Nuove disposizioni per il recupero dei sottotetti a fini abitativi”, con esclusione dei sottotetti esistenti oggetto di contenzioso di qualsiasi stato e grado del procedimento”.

Il comma 3 a sua volta esclude le volumetrie dei sottotetti recuperate ai sensi della L.R. 51/2019 da quelle computabili ai fini del calcolo delle premialità volumetriche previste dalla L.R. 14/2019 per gli interventi di ampliamento (art. 6) e di riqualificazione del tessuto edilizio (art. 7).

  1. – Regime transitorio (art. 5, comma 1)

Per i procedimenti in corso all’11 gennaio 2020 ed aventi ad oggetto il recupero di sottotetti a fini abitativi continua ad applicarsi la L.R. 12/1999.